¿Compraste casa nueva en California? La inspección de los 11 meses antes de que termine la garantía

Las casas nuevas también tienen defectos

Quien compra construcción nueva muchas veces se salta la inspección: todo es recién hecho, el constructor tiene nombre, hay garantía. El inspector Aguiar dice que las casas nuevas sí tienen defectos — espera de 10 a 15 hallazgos en construcción reciente — y habla de una inspección que muchos dueños ni conocen: la del mes 11.

Qué es la inspección de los 11 meses

Los constructores normalmente dan una garantía de un año en acabados y elementos generales. Poco antes de que se cumpla ese primer año, el dueño contrata a un inspector independiente para revisar toda la casa y anotar todo lo que apareció — puertas desalineadas, grietas de asentamiento, ductos sueltos, pequeñas fugas, el techo, el drenaje.

Con esa lista, el dueño vuelve al constructor mientras la garantía sigue vigente. Aguiar resume la cuenta: el dueño paga la inspección, pero arreglar todo por su cuenta puede costar muchas veces más.

“Encuentro algunas cosas y el dueño dice: los voy a llamar de vuelta.” — inspector Aguiar

Lo que cubre la ley de California después del primer año

La garantía del constructor es solo una parte. Para casas vendidas a partir del 1 de enero de 2003 se aplica la Right to Repair Act de California, conocida como SB 800 (Civil Code, secciones 895 a 945.5). Fija estándares de construcción y plazos para reclamar defectos. Entre los principales:

• 1 año: el constructor debe ofrecer una garantía escrita de al menos un año en acabados — gabinetes, encimeras, pisos, pintura, entre otros;
• 4 años: para defectos en plomería y drenaje, el sistema eléctrico, y en caminos y entradas;
• hasta 10 años: el plazo general para defectos que violan los estándares de la ley, incluidos los estructurales.

Documenta temprano

Los plazos tienen reglas y excepciones específicas, y pueden contar desde que terminó la obra o desde la entrega. Por eso la inspección de los 11 meses también sirve para documentar temprano lo que existe, con fotos y fecha.

Cómo pedir las reparaciones

Dentro de la garantía del constructor, el camino es su servicio al cliente, con la lista del inspector. Cuando se trata de un defecto cubierto por la SB 800, la ley fija un procedimiento previo a una demanda:

• el dueño envía al constructor un aviso por escrito describiendo el defecto;
• el constructor tiene 14 días para confirmar que lo recibió, y plazos cortos para inspeccionar;
• después de inspeccionar, puede ofrecer la reparación por escrito, con un plazo para terminarla;
• si el constructor no sigue el procedimiento o no hace la reparación, el dueño puede ir a la corte.

Lee los documentos del cierre

Muchos contratos de casa nueva también incluyen una cláusula de arbitraje y procedimientos propios. Lee los documentos que recibiste al cierre y, ante un defecto importante, busca un abogado especializado en defectos de construcción.

Inspección también para dueños

La inspección no es solo para comprar. Los dueños la contratan para mantener la casa en buen estado, o para prepararla para vender, arreglando problemas antes de publicarla. Ten en cuenta que un reporte se vuelve información conocida por el vendedor y debe revelarse a los compradores.

Lista si compraste construcción nueva

• Anota la fecha de inicio de la garantía y agenda la inspección alrededor del mes 10, para tener tiempo de enviar la lista.
• Fotografía y fecha cada problema en cuanto aparezca, sin esperar a la inspección.
• Haz los reclamos por escrito y guarda los números de caso y las respuestas.
• No arregles por tu cuenta algo que el constructor debe reparar antes de que lo pueda evaluar.
• Guarda los documentos del cierre: garantía, manual del propietario y cláusulas de arbitraje.