Inspección de casa en California: el plazo de 17 días y lo que realmente se revisa

No es obligatoria, pero es casi universal

La ley de California no obliga al comprador a inspeccionar. Lo que existe es el contrato: el contrato estándar de compra de California (RPA) recomienda expresamente investigar la propiedad y dice que no hacerlo es un riesgo que asume el comprador.

En la práctica, es la norma. Normalmente solo se renuncia en un mercado muy competido, para que la oferta destaque — una compra “as is”. Renunciar a la inspección no elimina la obligación del vendedor de revelar los defectos que conoce. Lo que pierdes es la oportunidad de encontrar los que el vendedor no conoce — que suelen ser los caros.

Los 17 días

El plazo estándar del contrato para investigar la propiedad es de 17 días después de aceptada la oferta. Todo tiene que caber en esa ventana: agendar, inspeccionar, leer el reporte, traer especialistas y decidir qué pedirle al vendedor.

Es justo. Agendar la inspección general en los primeros días deja espacio para una segunda ronda con especialistas — que es donde aparecen los problemas caros. Por defecto, las contingencias del préstamo y del avalúo corren con el mismo plazo de 17 días.

Qué revisa el inspector general

La inspección general es visual y no destructiva — no se abren paredes. Pero cubre toda la casa:

• Estructura y cimiento — grietas, pisos desnivelados, señales de asentamiento del suelo.
• Techo — estado de las tejas o la membrana, tapajuntas, señales de goteras.
• Electricidad — panel, enchufes, tierra, cables expuestos.
• Plomería — llaves, presión, fugas, calentador de agua.
• Calefacción y aire acondicionado — si funcionan.
• Puertas y ventanas — si cada una abre y cierra. Una puerta que se mueve sola suele indicar un piso desnivelado.
• Humedad — manchas, olor, señales de filtraciones pasadas.

Sobre las credenciales del inspector

California no otorga licencia a los inspectores de casas. El Business and Professions Code (secciones 7195 a 7199) define la actividad y el estándar de cuidado. En la práctica, el mercado se apoya en asociaciones profesionales; pedir la credencial del inspector antes de contratar es lo mínimo.

El reporte que te manda a pedir otro reporte

Muchas veces la línea más importante de un reporte general es una recomendación — el inspector diciendo que algo está fuera de su alcance. Las inspecciones especializadas más comunes:

• Estructural — un ingeniero, cuando hay una grieta importante o sospecha de movimiento del suelo.
• Techo — la vida útil restante cambia mucho la cuenta.
• Cámara en el drenaje — esencial en una casa antigua.
• Termitas y plagas — la inspección de plagas es aparte de la general.
• Moho — cuando hay señales de filtración persistente.

Cuando el vendedor pide la inspección

Algunos vendedores piden una inspección antes de publicar la casa y entregan el reporte a quien haga una oferta. Da transparencia, pero no reemplaza tu propia inspección: ese reporte lo encargó la otra parte.

Cómo aprovechar los 17 días

• Agenda temprano. Habla con un inspector mientras todavía buscas casa.
• Acompaña la inspección. Lo que dice el inspector recorriendo la casa vale tanto como el reporte.
• Lee primero el resumen y las recomendaciones; ahí está lo que decide.
• No confundas desgaste con defecto. Toda casa tiene mantenimiento; lo que importa es lo caro, urgente o estructural.